Actividades preliminares de un proyecto de construcción
La fase preliminar de la construcción (o pre-construcción) define el alcance, los costos, el cronograma y la viabilidad antes de iniciar la obra. A continuación encontrarás un checklist, el proceso paso a paso y recomendaciones prácticas para planificar con acierto.
Índice de contenidos
¿Qué es lo preliminar en la construcción?
La fase preliminar es la etapa de planificación del proyecto. Aquí se definen objetivos, restricciones, presupuestos y plazos, lo que permite al cliente entender el alcance real de la obra antes de contratar la ejecución.
¿Qué es la pre-construcción?
La pre-construcción son los servicios de planificación e ingeniería previos al inicio de obra: definición del proyecto, análisis de viabilidad, estimación de costos, identificación de riesgos y elaboración de un cronograma base.
Una buena pre-construcción permite al cliente decidir si el proyecto es viable técnica y financieramente. Si el alcance o los costos no encajan, se pueden ajustar o incluso detener a tiempo, evitando pérdidas.
Esquema del proceso previo a la construcción
- Diseño preliminar (conceptual).
- Presupuesto estimado.
- Cronograma base.
- Gestión de riesgos y permisos requeridos.
Encuentro con el cliente
Se levantan objetivos, necesidades y limitantes. Se valida factibilidad, se acuerdan entregables y se bosqueja un cronograma inicial.
Desarrollar un diseño inicial
Se produce un esquema de diseño y distribución (planos/maquetas) para que el cliente visualice el proyecto y valide el alcance.
Evaluación de ingeniería
Se revisan condiciones del sitio e instalaciones existentes (eléctrica, sanitaria, estructura) para determinar ajustes y compatibilidades.
Estimación de costos
Con el diseño preliminar y la evaluación técnica, se elabora un presupuesto estimado. No es una oferta final, pero orienta al cliente sobre la inversión necesaria.
Formando una matriz de responsabilidad
Se define quién hace qué (cliente, contratista, subcontratistas, proveedores), evitando solapamientos y vacíos de responsabilidad.
Definir un cronograma inicial
Se establece una línea de tiempo con inicio/fin de cada partida. Este cronograma se afina en la fase de ejecución.
Orientación y liderazgo
El contratista debe guiar y asesorar, priorizando la calidad, la seguridad y el uso eficiente del presupuesto, además de apoyar en permisos y temas legales.
Lista de verificación previa a la construcción
- Reunión inicial para discutir el proyecto.
- Planificación del diseño.
- Estimación de costos con opciones de ahorro (value engineering).
- Gestión del alcance del proyecto.
- Identificación de problemas potenciales y soluciones.
- Selección del sitio y estudio de viabilidad.
- Evaluación de la condición del suelo.
- Comprobación de los servicios públicos existentes.
- Determinación del equipo requerido.
- Verificación de opciones de construcción sostenible.
- Análisis del ciclo de vida.
- Definir contingencias de cliente y contratista.
Resultados esperados de la pre-construcción
- Cronograma inicial.
- Costo estimado del proyecto.
Estos entregables alinean expectativas y evitan sobrecostos y retrasos durante la obra.
Beneficios de la pre-construcción
- Visión clara del proyecto.
- Detección temprana de riesgos.
- Opciones de ahorro sin comprometer calidad.
- Mayor confianza entre cliente y contratista.
¿Cuánto cuesta la pre-construcción?
Suele representar en torno al 3% del costo total de la obra (puede variar según alcance y ubicación). Es un servicio independiente del contrato de ejecución.
¿Cuánto tiempo lleva la pre-construcción?
Depende del tamaño y complejidad, pero en proyectos típicos oscila entre 8 y 12 semanas.
Charrancha (replanteo)
Con los estudios y el diseño aprobados, se procede a marcar la obra en el terreno (replanteo o charrancha). Requisitos básicos:
- Juegos de planos y estudio de suelo.
- Permisos y gastos indirectos (colegios, seguros, etc.).
- Materiales y herramientas: clavos, madera, hilo de nylon, cal, escuadra, plomada, cinta, nivel, etc.
- Personal: técnico calificado, carpintero, ayudante.
La Charrancha o Replanteo (guía y recursos)
Limpieza del terreno
Se prepara el sitio retirando escombros, vegetación y estructuras que interfieran. Es clave evaluar:
- Si es necesario demoler elementos existentes.
- Si hay que talar árboles (cumpliendo normativa ambiental).
- Límites y linderos con propiedades vecinas.
Demolición
La demolición se planifica según condiciones, materiales y entorno. Técnicas comunes:
- Peso rompedor / masa suspendida.
- Martillos de percusión (manuales o sobre vehículos).
- Mecánica hidroneumática y pinzas demoledoras.
- Gatos hidráulicos.
- Presión por explosivos (controlados).
- Presión por morteros expandidos o expansión por gas.
La selección del método depende de la seguridad, el impacto en el entorno y la eficacia técnica.
Conclusión: Una pre-construcción bien ejecutada reduce incertidumbre, optimiza costos y evita sorpresas en obra. Invertir en la fase preliminar es apostar por la calidad, la seguridad y el éxito del proyecto.
